Wiele osób zamieszkuje w lokalach komunalnych stanowiących własność gminy. Lokatorzy korzystają ze wspomnianych mieszkań na podstawie umowy najmu. Mieszkania komunalne przeznaczone są dla osób, których nie stać na wynajęcie lokalu na wolnym rynku. Korzystanie z takich mieszkań wiąże się ze specyficznymi regulacjami prawnymi. Jak uzyskać mieszkanie komunalne? Czy można wykupić mieszkanie komunalne? Czy można odziedziczyć mieszkanie komunalne? Na te i inne pytania odpowiadam w najnowszym wpisie.
Przydział mieszkania komunalnego
Mieszkanie komunalne, dawniej określane jako mieszkanie kwaterunkowe, może uzyskać mieszkaniec gminy, którego dochody nie pozwalają na wynajęcie mieszkania na wolnym rynku. Co do zasady mieszkania komunalne przeznaczone są więc dla osób niezamożnych lub na dorobku. Przydzielenie mieszkania komunalnego wymaga złożenia wniosku do właściwej gminy, do którego załącza się m.in. zaświadczenia o wysokości dochodów. Następnie wniosek rozpoznawany jest przez gminę, która po sprawdzeniu spełnienia przesłanek ustawowych przez wnioskującego, wydaje decyzje o przydzieleniu mieszkania komunalnego. Pamiętać należy, że w braku wolnych mieszkań komunalnych w zasobach gminy, przydział nie będzie możliwy i to niezależnie od spełnienia warunków do otrzymania mieszkania komunalnego. Następnym krokiem jest zawarcie umowy najmu z gminą.
Wykup mieszkania komunalnego
Najemcy mieszkań komunalnych mogą ubiegać się o wykup zajmowanego mieszkania na własność. Nie każdy najemca może jednak wykupić mieszkanie. Wykupienie mieszkania wymaga zawarcia umowy najmu na czas nieokreślony, braku zalegania z płatnościami za czynsz i inne opłaty eksploatacyjne, a także uwarunkowane jest odpowiednio długim okresem zamieszkiwania w danym mieszkaniu (z reguły co najmniej 5 lat).
Wykup mieszkania może nastąpić na skutek złożenia stosownego wniosku do gminy. W praktyce gminy ogłaszają informacje o możliwości wykupu danych mieszkań. Gmina rozpoznaje wniosek o wykupienie mieszkania i sprawdza, czy najemca spełnia ustawowe warunki wykupu. Pozytywne rozpatrzenie wniosku kończy się wydaniem decyzji. Następnie gmina zleca sporządzenie wyceny mieszkania przez rzeczoznawcę. Mieszkanie może zostać wykupione po cenie ustalonej przez rzeczoznawcę. Najemca nie może zakwestionować wyceny.
W celu obniżenia ceny sprzedaży mieszkania komunalnego najemca może ubiegać się o bonifikatę z uwagi na długi czas wynajmowania mieszkania i opłacania czynszu. Bonifikata może wynosić nawet 90% ceny sprzedaży. Drugim sposobem na obniżenie ceny sprzedaży mieszkania jest udokumentowanie wartości nakładów poczynionych przez najemcę na mieszkanie komunalne. Cena powinna zostać pomniejszona o wartość poczynionych i udowodnionych nakładów (np. przy pomocy faktur).
Ostatni etap procedury wykupu mieszkania, to zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży u notariusza. Jako, że umowa ma za przedmiot nieruchomość, to obligatoryjnie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Koszty sporządzenia umowy przez notariusza poniesie kupujący.
Dziedziczenie mieszkania komunalnego
Spadkobiercy lokatora mieszkania komunalnego nie mogą odziedziczyć mieszkania komunalnego. Lokator korzysta z mieszkania na podstawie umowy najmu, a nie prawa rzeczowego. Członkowie najbliższej rodziny mogą jednak wstąpić w stosunek najmu mieszkania komunalnego. W konsekwencji stroną umowy najmu (nowym lokatorem) będzie np. żona, dzieci lub wnuki.
Rozwód a mieszkanie komunalne
Sam rozwód nie wpływa na sposób korzystania z mieszkania komunalnego. Byli małżonkowie są uprawnienie do dalszego z niego korzystania. Prawo do zamieszkiwania w lokalu komunalnym stanowi składnik majątku wspólnego, który uwzględniany jest przy podziale majątku wspólnego. Do czasu podziału majątku wspólnego obaj lokatorzy mogą w nim zamieszkiwać.
Podsumowanie
Mieszkania komunalne bardzo często znajdują się w atrakcyjnych lokalizacjach. Już sam ten fakt sprawia, że zamieszkiwanie w nich może być atrakcyjne. Po wielu latach zaniedba zasoby mieszkaniowe gminy są systematycznie odnawiane. Lokatorzy mieszkań komunalnych mają zatem możliwość uzyskania prawa własności mieszkania na atrakcyjnych warunkach.
Artykuł przygotowany przez adw. Marcela Migałę z wrocławskiej Kancelarii Migała, więcej: https://kancelariamigala.pl/prawo-nieruchomosci/
Treść promocyjna
Zobacz także:
- Prawa lokatorskie w mieszkaniach komunalnych: jak je znać i egzekwować?
- Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: kiedy można je uzyskać?
- Zaskarżenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – skarga na MPZP
- Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej – pozew o uchylenie uchwały
- Wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
- Zaskarżenie uchwały rady gminy – skarga na akt prawa miejscowego
