Niedotrzymanie terminu umowy – co grozi deweloperowi?
Podejmując decyzję o zakupie domu lub mieszkania od dewelopera pamiętać należy o tym, jak ważne jest dokładne sprawdzenie umowy zawieranej z drugą stroną przed podpisaniem dokumentu. Dzięki temu uniknąć możemy kosztownych błędów i niespodzianek, w tym związanych z niedotrzymaniem przez dewelopera któregokolwiek z terminów, wskazanych w zawartej umowie.
Umowa z deweloperem – najważniejsze postanowienia
Jeżeli nieruchomość, którą nabywamy od dewelopera, nie została jeszcze wybudowana, a deweloper nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie dla inwestycji, umowa, jaką powinniśmy podpisywać, to umowa deweloperska. Jest ona dokładnie opisana w tak zwanej ustawie deweloperskiej. Ustawa określa między innymi tryb zawierania umów, prawa i obowiązki stron umowy, a także treść i formę umowy deweloperskiej. Zgodnie z ustawą w umowie obowiązkowo powinien zostać wskazany termin przeniesienia prawa własności wyodrębnionego lokalu, termin odbioru technicznego przedmiotu umowy oraz termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Określona powinna zostać również wysokość odsetek i kar umownych dla obydwu stron umowy deweloperskiej, a więc także tych należnych od dewelopera w przypadku niewywiązania się przez niego z postanowień zabezpieczonych karami umownymi. Warto pamiętać o tym, że termin zakończenia prac budowlanych i termin zawarcia umowy przenoszącej własność (termin przeniesienia prawa własności na kupującego) nie są tożsame, a dzieli je odbiór techniczny, który przeprowadzony może być dopiero po otrzymaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie dla budynku. Wszystkie ważne z puntu widzenia nabywcy terminy powinny zostać właściwie zabezpieczone w umowie, co najlepiej będzie w stanie zweryfikować doświadczony prawnik, dlatego też warto się do takiego zwrócić o ocenę umowy jeszcze przed przystąpieniem do niej. Każde opóźnienie po stronie dewelopera będzie w takim przypadku wiązać się z koniecznością zapłaty przez niego kary umownej w wysokości wskazanej w umowie. Warto mieć przy tym na uwadze, że jeżeli w umowie nie umieścimy zapisu, na podstawie którego należne będą odsetki od dewelopera (od kar umownych), to takich odsetek nie będziemy mogli dochodzić, ponieważ odsetki naliczane są za zwłokę w regulowaniu świadczenia pieniężnego (dlatego też deweloper może ich żądać od nabywcy z związku z opóźnieniem z tytułu wpłaty należnej raty za zakupione mieszkanie lub dom). Wysokość odsetek ustawowych od dnia 7 kwietnia 2022 roku, po ostatnich podwyżkach stop procentowych, wynosi 8,00% w skali roku
Oprócz zabezpieczenia terminów karami umownymi dobrze jest również zawrzeć w umowie zapis, umożliwiający dochodzenie odszkodowania uzupełniającego do wysokości poniesionej szkody, której wysokość może być w praktyce wyższa od kary umownej, a wynikać może na przykład z konieczności przedłużenia wynajmu mieszkania lub z podwyższonego przez ubezpieczenie pomostowe kosztu kredytu.
Kiedy można odstąpić od umowy z deweloperem
Ustawa deweloperska szczegółowo opisuje sytuacje, w których możliwe jest odstąpienie od zawartej umowy. Jedną z nich jest opóźnienie terminu przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. W takim przypadku kupujący, po wyznaczeniu deweloperowi 120-dniowego terminu na przeniesienie prawa własności lokalu i po bezskutecznym upływie tego terminu, zyskuje prawo do odstąpienia od umowy przy zachowaniu ewentualnego roszczenia związanego z karą umowną za okres opóźnienia.
Ponieważ podpisanie umowy z deweloperem jest jednoznaczne ze wzięciem na siebie długoterminowego zobowiązania, sprawdzenie umowy pod kątem bezpieczeństwa jej zapisów powinno być jednym z podstawowych elementów procesu przygotowywania się do zakupu mieszkania bądź domu. Wsparcie prawnika będzie tu kluczowe – nie powinien mieć on najmniejszego problemu ze wskazaniem zapisów niekorzystnych dla kupującego lub nawet klauzul niedozwolonych (abuzywnych), gdyby takie miały znaleźć się w umowie. Dzięki opinii prawnika łatwiejsze może okazać się renegocjowanie z deweloperem postanowień, które tego wymagają. Pomimo iż ustawa deweloperska ma duże znaczenie w kontekście ochrony praw i bezpieczeństwa nabywców, nadal konieczne jest zachowanie daleko idącej ostrożności przypadku zawierania tak ważnych umów, jakimi są umowy dotyczące nabycia nieruchomości.
